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住宅ローン vs SWP
まとまったお金がある？ 住宅ローンを繰上返済するか、投資して毎月取り崩し、高い返済額に充てるか。どちらも毎月の持ち出しは同じです。
投資すると $35.6K 多く残ります
ローンはそのまま、$80,000 を投資し、毎月 $694 を取り崩して高い返済額に充てます。20年後にローンが終わる時点で、これだけ運用資産が残ります。
将来の金額で表示しています。「現在価値」をオンにすると 6% のインフレを調整できます。
投資が勝つのは税引後で年 8.95% を超えるときだけです。
繰上返済は確実な 8.5% のリターン。投資には保証がありません。
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年
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ローン完済時
繰上返済すると返済額は $3,471 から $2,777 に下がります。投資する場合は $3,471 のまま、差額 $694 を運用資産から払います。
20年後に残る額
繰上返済$0
10% で投資$35.6K
リターンが続けば、投資が $35.6K 有利。
繰上返済投資
支払う利息$346K$433K
確実？はいいいえ、リターンは変動
手元資金少ない多い、必要なとき使える
投資した資金の推移
将来の金額
返済額の差を払うと運用資産は減りますが、最後までもちます。
今からの年数数値を表で見る
| 年 | 運用残高 |
|---|---|
| 0 | $80,000 |
| 1 | $79,224 |
| 2 | $78,371 |
| 3 | $77,432 |
| 4 | $76,400 |
| 5 | $75,264 |
| 6 | $74,014 |
| 7 | $72,640 |
| 8 | $71,128 |
| 9 | $69,465 |
| 10 | $67,636 |
| 11 | $65,624 |
| 12 | $63,410 |
| 13 | $60,975 |
| 14 | $58,297 |
| 15 | $55,351 |
| 16 | $52,110 |
| 17 | $48,545 |
| 18 | $44,624 |
| 19 | $40,311 |
| 20 | $35,566 |
繰上返済後の返済額
$2.78K
毎月、完済日は同じ
投資する場合の返済額
$3.47K
うち $694 は運用資産から
投資する場合の追加利息
$86.6K
運用で上回るべきコスト
年ごとの表20年
| 年 | 繰上返済時のローン | 投資時のローン | 運用残高 |
|---|---|---|---|
| 1 | $313,631 | $392,039 | $79,224 |
| 2 | $306,700 | $383,374 | $78,371 |
| 3 | $299,155 | $373,944 | $77,432 |
| 4 | $290,944 | $363,680 | $76,400 |
| 5 | $282,007 | $352,509 | $75,264 |
| 6 | $272,280 | $340,350 | $74,014 |
| 7 | $261,693 | $327,117 | $72,640 |
| 8 | $250,171 | $312,713 | $71,128 |
| 9 | $237,630 | $297,037 | $69,465 |
| 10 | $223,980 | $279,975 | $67,636 |
| 11 | $209,124 | $261,405 | $65,624 |
| 12 | $192,955 | $241,194 | $63,410 |
| 13 | $175,357 | $219,196 | $60,975 |
| 14 | $156,203 | $195,254 | $58,297 |
| 15 | $135,356 | $169,195 | $55,351 |
| 16 | $112,666 | $140,833 | $52,110 |
| 17 | $87,971 | $109,964 | $48,545 |
| 18 | $61,093 | $76,367 | $44,624 |
| 19 | $31,840 | $39,799 | $40,311 |
| 20 | $0 | $0 | $35,566 |
計算方法
どちらも毎月の負担は同じです：繰上返済なら低い返済額、投資なら満額の返済額から毎月の取り崩しを引いた額。違いは、完済時に運用資産がいくら残るかだけです。
差額 = EMI($400K) − EMI($320K) = $694
残高 = (残高 − 差額) × (1 + 月次リターン)
残高 = (残高 − 差額) × (1 + 月次リターン)
損益分岐リターンは、運用資産がちょうどすべての取り崩しをまかなえる利回りです。ローン金利に近くなります：繰上返済はリスクなしでローン金利分を得るのと同じだからです。
税金は含みませんが、ここでは重要です：ローン控除や投資の課税は国によって違います。税引後のリターンと比べてください。繰上返済手数料も含みません。